Fast eller variabel rente: sådan ser risikoen faktisk ud i tal

Valget mellem fast og variabel rente bliver ofte skåret ned til et spørgsmål om temperament: er du typen, der sover roligt, eller typen, der tør løbe en risiko? Det er en dårlig måde at træffe beslutningen på, for risikoen kan gøres op i kroner. Og når man har tallene foran sig, viser det sig, at de to lånetyper ikke bare adskiller sig i risiko — de udsætter dig for to helt forskellige risici.

Udgangspunktet: hvad forskellen koster fra dag ét

Et fastforrentet realkreditlån ligger som regel et stykke over et variabelt i rente. Det merbeløb er prisen for sikkerheden, og det er ikke gratis.

Regn på et lån på 2.000.000 kroner over 30 år. Bidrag og skat holdes ude af regnestykket, så de to lån kan sammenlignes rent.

• Fast rente på 4,0 procent: ydelse 9.549 kroner om måneden. Beløbet er identisk i måned 1 og i måned 360.
• Variabel rente på 3,0 procent: ydelse 8.432 kroner om måneden — 1.117 kroner mindre, så længe renten bliver liggende.

Over de første fem år svarer forskellen til godt 67.000 kroner. Det er, hvad det variable lån har tjent ind, inden noget som helst er sket.

Hvad der sker, når renten stiger

Antag nu, at renten stiger efter fem år. På det tidspunkt er restgælden på det variable lån cirka 1.778.000 kroner, og der er 25 år tilbage af løbetiden. Ydelsen bliver genberegnet på den nye rente:

• 3 % (uændret): variabelt 8.432 kr mod fast 9.549 kr
• 5 %: variabelt 10.395 kr mod fast 9.549 kr
• 7 %: variabelt 12.567 kr mod fast 9.549 kr

To procentpoints stigning koster knap 2.000 kroner ekstra om måneden. Fire procentpoint koster godt 4.100 kroner — en stigning på 49 procent i forhold til udgangspunktet. Det faste lån rører sig ikke i nogen af rækkerne, uanset hvad markedet gør.

Den øvelse er selve beslutningsgrundlaget: hvor mange procentpoint kan husholdningsbudgettet bære, før det knækker? Kan man ikke svare på det, er valget ikke truffet, det er udskudt. Prøv gerne begge scenarier igennem i en ydelsesberegner, så tallene bliver ens til at sammenligne.

Den anden risiko, som næsten aldrig bliver nævnt

Her bliver det interessant, og her adskiller det danske realkreditsystem sig fra de fleste andres. Et fastforrentet, konverterbart obligationslån har en egenskab, der virker i din får præcis dér, hvor det gør ondt andre steder.

Bag lånet ligger en obligation. Stiger markedsrenten, falder kursen på den obligation — og da du skylder obligationen, ikke kronebeløbet, kan gælden indfries til den lavere kurs. Stiger renten kraftigt, kan man altså skære et betydeligt beløb af restgælden ved at lægge lånet om til et nyt med højere rente. Man kalder det opkonvertering, og det er en indbygget stødpude.

Falder renten i stedet, kan det faste lån konverteres ned til en lavere rente. Kursen på et konverterbart lån kan ikke overstige 100 ved indfrielse, så tabet på den side er begrænset. Et variabelt lån har ingen af delene. Restgælden ligger nogenlunde fast i kroner, uanset hvad renten gør.

Derfor er den korrekte modstilling ikke "sikker mod risikabel", men to slags risiko. Fast rente: stabil ydelse, svingende kursværdi af gælden — og udsvinget arbejder for dig, når renten stiger. Variabel rente: stabil restgæld, svingende ydelse — og udsvinget arbejder mod dig, når renten stiger.

Hvornår hver af dem passer

Variabel rente giver bedst mening, når der er luft i budgettet til en mærkbar stigning, når man har en tidshorisont på få år, eller når man har opsparing nok til at afdrage ekstra, hvis renten løber. Historisk har variabel rente ofte været billigst over en lang periode — men "ofte" er ikke en garanti, og gennemsnittet hjælper ikke den, der bliver ramt af udsvinget.

Fast rente giver bedst mening ved stram økonomi, hvor forudsigelighed er mere værd end den lavere startydelse, ved lang tidshorisont, og når man køber tæt på sin maksimale bevilling.

Der findes også mellemløsninger. Et rentetilpasningslån med længere binding udskyder risikoen frem for at fjerne den. Lån med renteloft sætter et tag over, hvor højt renten kan gå, mod en højere pris. Og man kan dele finansieringen i to lån med hver sin rentetype.

Uanset hvad man vælger, er det de samme to spørgsmål, der skal besvares først: hvad koster sikkerheden om måneden, og hvad koster den manglende sikkerhed, hvis renten stiger med to eller fire procentpoint? En sammenligning af fast og variabel rente er kun brugbar, hvis begge tal står der. Nationalbankens rentestatistik giver et fornuftigt udgangspunkt for, hvor niveauerne ligger lige nu.